Недвижимость в 2026: реальные цифры
| Показатель | Первичный рынок | Вторичный рынок |
|---|---|---|
| Средняя цена (РФ) | 182 556 ₽/кв.м | 120 585 ₽/кв.м |
| Рост за 2025 год | +7,3% | +8,2% |
| Рыночная ипотека | 22–25% годовых | 22–25% годовых |
| Арендная доходность (брутто) | 4–6% годовых | 5–8% годовых |
| Ликвидность | Низкая (месяцы) | Низкая (месяцы) |
Ипотека vs аренда: при цене квартиры 10 млн руб. и ипотеке под 23% на 20 лет ежемесячный платёж — около 192 000 руб. Арендный доход с той же квартиры — 50 000–80 000 руб./мес. Это убыточная математика.
Акции и ОФЗ в 2026: реальные цифры
| Инструмент | Ожидаемая доходность 2026 | Ликвидность |
|---|---|---|
| Акции (IMOEX) | 14–41% (прогноз аналитиков) | Мгновенная |
| Длинные ОФЗ | 28–40% (купон + рост тела) | Мгновенная |
| Дивидендный портфель | 12–18% дивдоходность + рост | Мгновенная |
| Вклады (до 1 года) | 15–17% фиксированно | По сроку |
| Корп. облигации | 16–30% (в зависимости от риска) | Высокая |
Справедливое сравнение: 3 сценария
Сценарий А: 5 млн рублей свободного капитала
Недвижимость: первоначальный взнос 5 млн на квартиру 15 млн (нужна ипотека). Ипотека под 23% = платёж ~270 тыс./мес. Аренда — 80 тыс./мес. Убыток ~190 тыс./мес. Рост цены: +7%/год = 1,05 млн, но это «бумажный» доход до продажи.
Акции + ОФЗ: 5 млн в диверсифицированный портфель при консервативном прогнозе +20% = 1 000 000 руб. за год. Без ипотечного бремени, высокая ликвидность.
Сценарий Б: Квартира только на собственные деньги
Если платить за квартиру полностью из кармана — история другая. 8 млн за однушку, аренда 55 тыс./мес. = доходность 8,25%/год (до налогов, без учёта простоев, ремонта, ЖКХ). После всех расходов реальная доходность 5–6%.
Те же 8 млн в длинных ОФЗ: текущая доходность ~14,9% = 1 192 000 руб. в год. Без хлопот с арендаторами.
Сценарий В: Долгосрочно (10+ лет)
Здесь недвижимость улучшает позицию: рост цен исторически бьёт инфляцию, защита капитала стабильна. Акции — выше риск, но и доходность за 10 лет традиционно выше. Оба класса активов нужны в портфеле.
Итог: что выбрать в 2026
Вывод: в условиях 2026 года (высокая ставка, недоступная ипотека, снижающаяся инфляция) ОФЗ и диверсифицированный портфель акций выгоднее недвижимости по соотношению доходность/ликвидность. Недвижимость сохраняет смысл как долгосрочная страховка капитала, а не инструмент текущего дохода.
Хотите разобраться, что делать с портфелем прямо сейчас?
Запишитесь на бесплатную консультацию — разберём вашу ситуацию с учётом текущей рыночной конъюнктуры